Jdi na obsah Jdi na menu
 


Hypotéky základní info

 

Pokud zvažujete hypotéku či její refinancování, měli byste se orientovat v základních informacích o hypotékách, úrokových sazbách, co je k získání hypotéky potřeba apod. V našem obsáhlém článku se tyto základní informace dočtete a získáte tak důležitý přehled.

 

Co je hypotéka?

Hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož hlavním účelem je financování stavby, rekonstrukce nebo koupě nemovitosti. Nicméně existuje více druhů hypoték, některé z nich lze využít i neúčelově, tedy bez doložení, na co finance použijete. Hypoteční úvěry banky od roku 2017 poskytují jen do výše 90 % tržní hodnoty dané nemovitosti. Jejich výhodou je jejich nízké úročení a dlouhá doba splácení. 

Hypotéku si mohou sjednat fyzické i právnické osoby, družstva i obce, a to u jednotlivých bankovních institucí. Podmínkou je plnoletost a české občanství, nebo průkaz o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. Banky také dosti posuzují příjmy a výdaje žadatele a jeho schopnost dostát závazků (bonita).

Žadatel o hypotéku musí:

  • být plnoletý
  • prokázat dostatečné příjmy
  • nabídnout vhodné zajištění nemovitostí v dostatečné hodnotě
  • předložit příslušné podklady související se zřízením hypotéky
  • založit běžný účet v příslušné bance

 

Novinky - hypotéky 2017

Rok 2017 přinesl do oblasti hypoték klíčové změny, které Vás, pokud si hypotéku chystáte nově vzít, zajisté ovlivní. Hlavními změnami jsou výše LTV, tedy výše úvěru, který Vám banka poskytne oproti odhadní ceně nemovitosti. Nově banky poskytují hypotéky s maximálně 90% LTV. Další podstatnou změnou je, že kupující platí daň z převodu nemovitosti, což jsou 4 % z prodejní ceny. Tato částka může být u některých bank započítána do hypotéky a nemusíte ji tak platit na začátku z vlastních rezerv. Udály se také další podstatné změny, o jaké přesně se jedná a jak Vás ovlivní, se dočtete v našem článku zde.

 

Splátky hypotéky a splatnost

Doba splatnosti hypotečních úvěrů se pohybuje od 5 do 30 let. Ve výjimečných případech lze získat hypotéku se splatností i 40 let, nicméně běžné to není. I když je možno hypotéku splatit jednorázově najednou, či v několika velkých splátkých, většina lidí ji splácí v měsíčních pravidelných splátkách po celou dobu trvání úvěru. Nejčastějším typem splátek jsou tzv. anuitní splátky – tj. v průběhu celého období zůstává jejich výše stejná, i když se samozřejmě mění v závislosti na úrokové sazbě, nebo při refinancování hypotéky. Dalším typem splácení je progresivní varianta, výše měsíčních splátek roste, anebo degresivní, která je opakem té progresivní – výše splátek tedy s ubíhajícím časem klesá.

 

Výše úrokové sazby a fixace

Při zřízení hypotéky si klient zvolí období, během něhož bude výše splátky hypotečního úvěru neměnná – takovému období se říká fixační období a lze ho zvolit na 1, 3, 5, 10, 15 nebo 30 let. Čím kratší dobu si klient vybere, tím výhodnější měsíční splátka hypotečního úvěru bude (většina klientu si proto vybírá 3 nebo 5 let doby fixace). Po skončení období fixace lze hypoteční úvěr rovnou doplatit celý. Pakliže tak klient neučiní, banka mu předloží novou nabídku s vyšší úrokovou sazbou, než jakou platil doposud. V takovém případě má klient právo na možnost refinancováníhypotéky. Výše úrokové sazby závisí na daném typu hypotéky, době splácení a na zvolené době fixace.

 

Typy hypoték

Na tuzemském trhu existuje celá řada typů hypotečních úvěrů. Každý typ hypotéky se liší v různých podmínkách, jako je výše úrokové sazby, možnost financování apod.

Mezi nejčastěji volené varianty patří účelová hypotéka, kterou lze financovat koupi nové nemovitosti, rekonstrukci či modernizaci a dokonce i refinancování hypotéky. Velikou výhodou účelové hypotéky je široká nabídka na hypotečním trhu a výhodná úroková sazba. Aby měl klient na tento typ úvěru vůbec nárok, bude muset bance nejprve předložit doklady o svých příjmech a výdajích a také účel čerpání hypotéky. Více se o účelové hypotéce dočtete v našem jiném článku, který se tomuto tématu věnuje více do hloubky.

Mezi další velice oblíbenou variantu patří tzv. americká hypotéka, což je bezúčelový hypoteční úvěr a klient ho může čerpat v podstatě na cokoli. Nevýhodou americké hypotéky jsou vyšší úrokové sazby, které však rozložit mezi delší splátkové období (až 30 let).

Na našem trhu jsou i další typy hypoték: australská hypotéka, kombinovaná hypotéka (účelový hypoteční úvěr s prvky neúčelového), hypotéky na družstevní bydlení anebo třeba hypotéky zpětně, kdy jsou žadateli proplaceny již vynaložené prostředky. Nejvyšší podíl na hypotečním trhu mají však účelové hypotéky, v jejichž závěsu jsou neúčelové a kombinované hypoteční úvěry.

Účelovou hypotéku lze využít na:

  • koupě nemovitosti (dům, chata, družstevní byt apod.)
  • pozemek
  • výstavba nové nemovitosti
  • rekonstrukce a modernizace nemovitosti
  • získání vlastnického podílu na nemovitosti (vypořádání SJM či dědictví)
  • splácení jiného úvěru či půjčky (refinancování, konsolidace)
  • refundace

 

Refinancování hypotéky

I když je refinancování hypotéky zmíněno výše jen jako součást výčtu, jedná se kapitolu samu pro sebe. Refinancování hypotéky představuje výhodnou možnost pro každého dlužníka, který není spokojen s podmínkami stávajícího hypotečního úvěru. Takový dlužník tak může jednoduše přejít ke konkurenci a bezplatně si zřídit lepší a výhodnější hypoteční úvěr. Na toto téma jsme se rozepsali v našem článku, ve kterém se do detailu dozvíte, v čem je refinancování hypotéky výhodné, kdy jej lze zrealizovat a co vše je pro to potřeba.

 

Výše hypotečního úvěru

Zřízení hypotečního úvěru představuje pro klienta dlouhodobý závazek vůči bance, která po klientovi vyžaduje, aby na jeho účtu po odečtení měsíční splátky hypotéky a ostatních poplatků zůstala na kontě určitá finanční rezerva vyšší než životní minimum. U každé banky se tento požadovaný zůstatek liší, avšak v průměru musí čtyřčlenné domácnosti zůstat po odečtení něco okolo 10 000 Kč. Jestli si nejste jisti, zda Vaše příjmy na tyto vysoké nároky stačí, využijte bezplatný hypoteční kalkulátor, který to za vás ihned spočítá.

 

Další náklady spojené s hypotékou

S hypotékou souvisí i jiné náklady, než jen jejich pravidelné hrazení formou splátek. Mezi další výdaje patří třeba jednorázová částka za uzavření smlouvy, která se může vyšplhat až do několika tisíců korun. To samé platí pro odhad, který ke zřízení hypotéky neodmyslitelně patří. Banky mají většinou své vlastní odhadce, kteří si za své služby účtují několikatisícové částky. Krom toho je nutno počítat i s nižšími náklady souvisejících se zřízením hypotéky (notářsky ověřené dokumenty, výpisy z katastru nemovitostí apod.). Dalším mínusem na kontě může být povinnost žadatele sjednat si bankovní účet u dané banky, s čímž samozřejmě souvisí měsíční poplatky spojené s vedením účtu.

 

Daňové zvýhodnění

Každý, kdo pravidelně splácí hypoteční úvěr, má možnost odečíst si zaplacené úroky od základu daně z příjmů až do výše 300 000 Kč (max. však 25 000,- měsíčně). I když je hypoteční úvěr stále nejvyužívanější produkt na financování bytových potřeb na trhu, je důležité dbát na jeho správné nastavení a podmínky.

 

Dbejte na výběr banky

Nabídka hypotečních úvěrů je široká, a proto je velice důležité vědět, které banka bude stanovenými podmínkami hypotéky nejvíce vyhovovat Vaším požadavkům a situaci. Kromě výše úroků by se měl každý zájemce zaměřit i na dobu fixace, měsíční poplatky, dobu splatnosti a ostatní výdaje. Každá banka má jiné podmínky a požadavky, avšak hypoteční trh je tak veliký, že klient nemá šanci ověřit si všechny nabídky sám. K tomuto účelu slouží dnes již velice populární online kalkulačky pro srovnání hypoték, do kterých zadáte potřebné údaje – od typu hypotéky až po výši úrokové sazby – a ihned zjistíte, která hypotéka Vám bude vyhovovat nejvíce.

 

Doba splatnosti

Jedná se o velice důležitý faktor, který často klienti zcela přehlíží. Je to právě doba splatnosti, kterou je určována výše měsíčních splátek, a proto je důležité ji volit s rozmyslem a s rozvahou. Pakliže si zvolíte delší dobu splatnosti, budete sice splácet po menších částkách a delší dobu, ale na druhou stranu zaplatíte bance mnohem více na úrocích, než kdybyste zvolil kratší dobu. Maximální doba splatnosti se liší dle typu úvěru, avšak průměrně se pohybuje na hranici 30-40 let.

 

Úroková sazba a další poplatky

Žadatelé o hypoteční úvěr se obvykle zaměřují především na výši úrokové sazby, přitom úrok není vždy rozhodujícím faktorem. Důležitou roli může hrát například i nutnost způsob prokazování vložených finančních prostředků do stavby apod. Stejně tak jsou důležité měsíční poplatky. Než podepíšete smlouvu, ujistěte se, že v ní nejsou zahrnuty skryté poplatky či jiné poplatky (zkontrolujte věty psané drobným písmem a věty pod čarou). Požádejte hypotečního poradce, aby spočítal všechny náklady, které jsou s hypotečním úvěrem spojené. Informujte se o poplatku za vyřízení hypotéky,poplatku za vedení účtu a dalších, které celkovou cenu hypotéky zásadně ovlivňují.

 

Doba fixace

Kromě výše úrokové sazby a doby splatnosti hraje velkou a důležitou roli i fixační období. To klientovi garantuje neměnnou úrokovou sazbu. Délku fixace si může klient zvolit sám, avšak má na výběr jen z několika předložených možností – 1, 3, 5, 10, 15 a 30 let. Čím delší dobu si klient zvolí, tím vyšší bude úroková sazba. V opačném případě klient získá velice výhodnou úrokovou sazbu. Po uplynutí fixačního období nabídne banka klientovi novou úrokovou sazbu, která je obvykle vyšší. Kratší doba fixace je vhodná zejména tehdy, očekává-li klient v blízké době vyšší finanční zisk a chce-li splatit úvěr předčasně. Mezi nejčastěji volenou variantu doby fixace patří období 3-5 let.

 

Pojištění hypotéky

Pojištění hypotečního úvěru je nezbytné a i když jde o nutnou povinnost při sjednání hypotéky, nechtějte v tomto směru ušetřit. Během čerpání hypotéky se může cokoliv přihodit (ztráta zaměstnání, nemoc, smrt aj.) a bez pojištění můžete dostat sebe i své nejbližší do finančních problémů. Nechejte si od hypotečního poradce nabídnout vhodný typ pojištění. V každém případě si sjednejte pojištění rizik spojených s trvalou invaliditou, ztrátou zaměstnání, pracovní neschopností, popřípadě i smrtí dlužníka.

 

Odkazy, které by Vás mohly zajímat:

 
 


Mail list


Archiv

Kalendář
<< 09 / 2017 >>